Skip to main content
thumbnail

Купить квартиру в Сочи? Будьте осторожны!

Пообещав в прошлый раз читателям написать подробную статью о нашем опыте покупки жилья в Сочи, я даже не представлял, на что подписываюсь. Я думал: пообщаюсь с риелторами, посмотрю квартиры, изучу районы и напишу статейку на пару листов формата A4.

Однако рынок недвижимости Сочи оказался настолько специфичным, что удивил даже меня – человека, проработавшего риелтором 8 лет.

Сейчас я осознаю́, что для полного раскрытия темы покупки недвижимости в Сочи требуется создать целый обучающий курс. Этого я делать не буду, но вовсе не исключено, что в будущем я займусь недвижимостью или привлечением инвесторов в этот регион, поскольку рынок здесь, как оказалось, до сих пор пребывает в стадии развития. И если вам интересно в будущем больше узнать о том, как самостоятельно или коллективно инвестировать в недвижимость Сочи, обязательно подпишитесь на специальную рассылку через форму, помещенную в конце статьи, если вы конечно этого не сделали ранее, в других выпусках о Сочи.

Возвращаясь к теме сегодняшней публикации, хочу сразу сказать, что квартиру мы покупали не для себя, а для нашей родственницы, которая была сильно ограничена в средствах и очень боялась рисковать, из-за чего круг поиска жилья сильно сужался.

На всё про всё у нее было 2 900 тыс. руб. Стояла задача в пределах этой суммы приобрести однокомнатную квартиру и сделать скромный косметический ремонт. Навскидку сразу понятно, что при таком раскладе сама квартира должна стоить не более 2 700 тыс. руб., а лучше еще дешевле.

Поначалу мы были совершенно спокойны, поскольку в объявлениях красовались 35-метровые квартиры за 1 900 тыс. руб., а цены на небольшие квартиры-студии вообще начинались с 900 тыс. руб.

Сразу огорчу вас: не обольщайтесь, когда увидите все эти красивые объявления. И не удивляйтесь тому, что будет дальше. По телефону вам скажут, что такой объект действительно существует. Но как только вы встретитесь с риелтором, он заявит, что эта квартира уже продана или что это было какое-то недоразумение. При этом вам непременно предложат десятки квартир по реальной цене, которая не имеет ничего общего с «реальностью», царящей в объявлениях на AVITO и других интернет-порталах или в прессе.

Я прекрасно знаком с такой технологией привлечения клиентов. В Уфе, откуда я переехал в Сочи, она тоже используется. Риелторы публикуют объявления о несуществующих объектах недвижимости на продажу или в аренду по цене ниже реальной, дабы привлечь внимание потенциальных клиентов. Такие объекты в Уфе риелторы называют «виртуальными», в Сочи такие объекты, как мне удалось выяснить, называются «фонарями». Видимо, потому, что они привлекают к себе внимание низкой ценой, словно фонари в ночи, на которые слетаются тысячи мотыльков.

Несмотря на то что эта лживая маркетинговая технология применяется не только в Сочи, именно здесь, в южной столице России, она используется очень агрессивно, поскольку жертва узнает о том, что искомого объекта не существует, только на месте, когда оказывается в офисе агентства недвижимости или на встрече с риелтором.

Например, в Уфе риелторы еще во время телефонного разговора признаются, что объект уже продан, и предлагают реальные варианты. Это, конечно, не оправдывает их поступки, но я всё же считаю, что так людям причиняется куда меньшее зло.

Сами посудите, что может сделать человек, который поверит в существование этой «дешевой» Сочинской недвижимости!

Учитывая, что в этот город переезжают люди со всей нашей огромной страны, можно представить, какое искушение испытывают они, когда узнаю́т, что могут без доплаты обменять свою квартиру в каком-нибудь Асбесте Свердловской области на такую же в Сочи.

Как вы думаете, что делают многие из них?

Правильно! Они берут задаток за свою квартиру, а то и сразу же продают ее и отправляются в олимпийскую столицу с надеждой приобрести заветные квадратные метры «у самого синего моря». А поскольку эти люди, введенные в заблуждение, попали в ситуацию, когда они уже продали свое жилье, местные «риелторы» охотно этим пользуются и «впаривают» приезжим не только неликвид, но и откровенную «подставу» в виде незаконно построенных домов, «жилых» гаражей и т. п.

sochi_doma_garaj
image-536

Но есть ли реальная недорогая недвижимость в Сочи?

Да, она есть! Но рынок недвижимости этого города настолько специфичен, что без личного присутствия вы не сможете даже прицениться и понять, что именно вам предлагают. Впрочем, специфичен не только рынок недвижимости, но и районы города, инфраструктура, рельеф местности и т. п.

Например, один из районов, где можно найти более дешевую недвижимость, называется Мамайка. На карте всё выглядит прилично, как и большинство других районов города, он начинается от моря и удаляется от него всего на несколько километров. Однако мало кто из приезжих знает, что есть такие понятия, как «Нижняя Мамайка» и «Верхняя Мамайка». В первом случае вы будете проживать в непосредственной близости к морю и, скорее всего, на ровной поверхности, а во втором – на довольно крутом склоне. При этом по Верхней Мамайке без собственного транспорта вы вряд ли сможете прогуляться вниз, а потом подняться обратно.

К тому же на Мамайке, насколько я знаю, до сих пор нет ни единой школы, отсутствуют также и детские сады. Люди возят детей в другие районы города.

Нюансы, о которых я говорю, здесь есть в каждом районе. В каждом свои плюсы и минусы. Однако в Сочи есть особенности, которых чаще всего нет в «обычных» городах России. Поэтому, прежде чем выбрать район, следует очень тщательно выяснить всё вплоть до мельчайших подробностей.

Также не стоит забывать о том, что ежегодно некоторые районы Сочи хорошо подтопляет, особенно там, где находятся горы, т. е. в Адлере и Кудепсте. Хотя во время тропических ливней подтопления случаются в любом месте, где может собираться вода, поэтому недвижимость лучше приобретать на спуске, при этом выше не должно быть таких гор, как в Адлере.

Впрочем, и в Адлере и в Кудепсте есть места, которые не затапливает. Всё очень индивидуально. В любом случае, если вы рассматриваете какой-то объект для приобретения, обязательно пообщайтесь с бабушками на лавочках, пройдитесь по соседям, загляните в небольшие продуктовые магазины рядом и поговорите там с продавцами. Вы обязательно узнаете от них, затапливает ли именно эти места, да и еще много интересного.

У сочинских риелторов есть такое понятие, как «покатать клиента». Вас сажают в машину и возят по таким, извините за выражение, «по́пам», что вы рады будете в конце концов приобрести хоть что-то более-менее приемлемое.

При этом я обратил внимание, что многие риелторы действуют в пределах одного района и стараются навязать клиенту проживание именно в нём. Поэтому очень рекомендую сперва самостоятельно изучить каждый район города и уже потом выбирать риелтора.

Что предложат сразу?

Сразу вам предложат квартиры в недостроенных и только что сданных домах, т. н. первичную недвижимость. Однако в Сочи и здесь всё очень специфично.

Особое внимание следует обратить на законность постройки и репутацию застройщика. Учитывайте, что подавляющее большинство новых домов Сочи строятся на земле, выделенной под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) или даже на арендованной земле, что еще хуже. Застройщик, который чаще всего здесь обычное физлицо, строит многоквартирный дом на участке, который был предназначен под строительство частного дома, после чего через суд узаконивает эту постройку, договорами «пилит» этот дом на отдельные жилые помещения (не путать с квартирами) и продает их.

ziloe_pomesehenie
image-537

Обычно риелторы уверяют, что нет никакой разницы между юридическими понятиями «квартира» и «жилое помещение». Мол, на квартиру выдается одно свидетельство собственности, а на жилое помещение – два свидетельства: на само помещение и на долю земли под домом – вот и вся разница. Это не совсем так. Покупая жилое помещение, необходимо очень внимательно изучить все тонкости.

Во-первых, если дом строится на арендованной земле или на земле, выделенной под ИЖС, и еще не достроен, а вам предлагают внести деньги за квартиру в этом еще не узаконенном доме, имейте в виду, что нет никаких гарантий, что такой дом будет достроен и что его вообще удастся узаконить. Однозначно, ни при каких обстоятельствах не рекомендую приобретать квартиру в таком доме.

Во-вторых, даже если дом достроен и уже есть свидетельства на жилое помещение и землю, необходимо учитывать, что в процессе строительства такого дома не было никакого контроля качества, никакие комиссии не приезжали, не изымался образец раствора для анализа качества и т. п. Этот дом был просто построен, а потом признан соответствующим безопасности и узаконен судом. Никто не гарантирует, что были соблюдены все строительные нормы, обязательные при строительстве многоквартирного дома.

В-третьих, учитывайте, что в жилом помещении часто возникают проблемы с электричеством, поскольку только на законно построенные многоквартирные дома обычно выделяются нормальные мощности. Кроме того, в жилых помещениях часто возникают проблемы с канализацией, перебои с водой, с отоплением и т. п.

Часто застройщик в процессе строительства пользуется коммунальными услугами, которые не оплачивает. И счета за них, которые порой составляют несколько сотен тысяч рублей, потом приходится оплачивать новым собственникам, поскольку поставщики отключают коммуникации за неуплату.

Нюансов с жилыми помещениями очень много, поэтому, покупая такую недвижимость, следует понимать, что даже при глубоком анализе ситуации и всестороннем исследовании документов есть риск, что всплывут какие-то детали, которые вы не могли учесть. Единственное их преимущество – это экономия, поскольку такие помещения стоят дешевле жилых квартир.

Справедливости ради скажу, что многие люди при этом покупают жилые помещения, сберегают приличные деньги и живут себе припеваючи, не сталкиваясь с какими-либо проблемами. В любом случае, даже если вы все-таки решились приобрести такую недвижимость, я рекомендую рассматривать только достроенные, уже сданные дома и помещения, на которые уже оформлены свидетельства о праве собственности.

Нам, кстати, тоже вначале предлагали только жилые помещения, но поскольку наша тетя отказывалась рисковать, мы соглашались только на квартиры со статусом «квартира». Предложение не заставило себя долго ждать, риелтор сообщила о квартире в новом доме и сказала, что дом построил один из самых уважаемых в Сочи застройщиков. Дом находился в Курортном городке Адлера, на абсолютно горизонтальной поверхности.

Нам понравилось место, сам дом, отделка помещения общего пользования, состояние придомовой территории и, конечно, то, что у помещения был статус квартиры. Углубившись в документы, мы выяснили, что этот дом также был построен на земле, выделенной под ИЖС, просто решениями судов эти действия были узаконены и потому помещения в этом доме имели статус квартир.

Этот один из самых уважаемых застройщиков города, как рекомендовала его риелтор, на поверку оказался опять же физлицом, правда действительно очень известным и уважаемым застройщиком.

Мы тщательно изучили все документы и, убедившись в том, что в целом всё в порядке, согласились внести задаток. Каково же было наше удивление, когда в момент подписания соглашения о задатке мы увидели договор, в котором значилось, что квартиру мы приобретаем всего за 100 000 рублей!

Я не удержался и потребовал телефон этого «самого уважаемого застройщика». Однако наш разговор не привел ни к чему хорошему. Уверенным голосом молодой человек пытался убедить меня, что всё будет в порядке. Мне в открытую было сказано, что они просто не хотят платить налоги, поэтому не собираются указывать всю сумму.

Я уже сталкивался с такими ситуациями и в своем городе, но никогда не слышал, чтобы застройщики вели себя так нагло. Заниженную сумму, как правило, указывают обычные продавцы недвижимости, у которых объект недвижимости находится в собственности менее трех лет. Но они при этом указывают, скажем, один миллион рублей в договоре купли-продажи, а на остальную сумму подписывают дополнительное соглашение, дабы покупатель был спокоен.

Как вы уже, наверное, догадались, наш застройщик и дополнительное соглашение на остальную сумму, которое остается только у продавца, подписать отказывался, поэтому мы просто отказались от этого варианта.

Видели бы вы глаза риелторши, которая обиделась на нас и всем своим видом показывала, что мы слишком придирчивые и отняли у нее слишком много времени. При этом ее абсолютно не смущало то, что она не удосужилась вплоть до подписания задатка предупредить нас о том, что в договоре будет стоять сумма, которая меньше реальной стоимости квартиры в 23 раза!

В этой ситуации меня сильно удивило даже не то, что застройщик – впервые в моей практике – требовал указать заниженную стоимость в договоре купли-продажи, ведь он – обычное физлицо. Куда больше меня удивило, что в Сочи так продается 85…90 % новостроек – целые многоквартирные дома, т. е. сотни или даже тысячи квартир «продаются» по цене стареньких «Жигулей». Как этого могут не замечать на государственном уровне, остается большой загадкой, ведь казна недополучает миллиарды. По-моему, очевиден факт присутствия коррупционной схемы.

После этого случая мы стали активно смотреть старый жилой фонд, т. н. вторичку – квартиры, которые продают обычные люди, решившие расшириться, разъехаться, сменить место проживания и т. п. При этом мы не интересовались вариантами, когда человек перепродает жилое помещение – только старый жилой фонд.

А где «вторичка» в Сочи?

В отличие от других городов России, в Сочи риелторы очень неохотно работают со вторичной недвижимостью, а собственники квартир здесь почему-то почти никогда не заключают эксклюзивные договора с риелторами. При осмотре квартиры часто отводят покупателя в сторону, суют в карман свой номер телефона и по разному пытаются обойти своего риелтора.

К тому же частные застройщики платят куда больше риелторам, а также позволяют неплохо «закладываться» в объекты. Именно поэтому почти каждый риелтор, с которым мы общались, говорил, что вторичную недвижимость покупать абсолютно невыгодно и что у них есть всего 1-2 варианта. Причем обычно эти 1-2 варианта оказываются не вторичной недвижимостью, а просто инвестиционными квартирами в только что построенном доме, которую отремонтировали и сразу же продают дороже.

Главный парадокс заключается в том, что собственники настоящей вторичной недвижимости здесь и сами не особо пытаются выйти на контакт с прямым покупателем, поскольку даже наши платные объявления в AVITO и других изданиях обычно привлекали лишь риелторов, которые почти круглосуточно одолевали нас звонками.

Учитывая, что наша родственница хотела именно вторичный объект – боялась, что недостроенный дом никогда не будет достроен, а также не рассматривала жилые помещения, нам пришлось искать именно такую квартиру.

Мы объехали все районы Большого Сочи, посмотрели десятки сданных новостроек и вторичную недвижимость. Нам предлагали двухуровневые квартиры, где высота потолка второго этажа была 1,6 метра. Мы видели квартиры, которые были по документам на первом этаже, а фактически – в цоколе. Мы видели квартиру, окна которой выходили на земляную насыпь, расположенную в четырех метрах от дома. Мы заезжали на такие склоны, откуда потом было страшно спускаться на автомобиле, но все-таки нашли то, что хотела наша тетя.

Обычную однокомнатную квартиру на третьем этаже пятиэтажного дома в старом жилом фонде мы приобрели за 2 500 тыс. руб. И несмотря на то что эту квартиру пришлось еще ремонтировать, это было именно то, что требовалось нашей тете. Особенно порадовал красивейший зеленый двор, ровная поверхность, огороженная современная детская площадка, наличие остановки и магазинов поблизости. Собственники приватизировали эту квартиру более 10 лет назад, поэтому в юридической чистоте нам не пришлось сомневаться.

Подводя итоги, хочу сказать, что если бы я покупал квартиру для себя, то выбрал бы квартиру с черновой отделкой в недостроенном доме, который строится в соответствии с 214 ФЗ, защищающим права покупателей. Такие дома в Сочи есть, и конечно, квартиры в них дороже, однако если дом еще не достроен, стоимость таких квартир после сдачи дома существенно вырастает, что позволяет даже инвестировать в такие объекты, если есть такая цель.

Выводы

— Не стоит рассматривать недостроенные дома, которые сооружаются на земле, не предназначенной для строительства многоквартирного дома. Нет никаких гарантий, что эти дома будут достроены, не будут снесены или будут соответствовать вашим ожиданиям.

— Соглашаясь на покупку недвижимости с указанием меньшей суммы в договоре купли-продажи, вы сильно рискуете, поскольку в случае регресса сделки покупатель получит обратно только ту сумму, которая указана в договоре. К тому же в данном случае вы не сможете получить налоговый вычет, если он вам требуется. Не сможете реализовать материнский капитал, а также будете вынуждены платить налог почти со всей суммы, если в ближайшее время после покупки соберетесь продать эту недвижимость. Если всё же решились на указание меньшей суммы, настаивайте на подписании дополнительного соглашения на полную сумму, которое останется у вас на руках навсегда.

— Если позволяют финансы, лучше приобретать квартиры со статусом «квартира», рассматривать вторичную недвижимость или новостройки, которые соответствуют 214 ФЗ (в этом случае можно покупать даже недостроенные объекты).

— Если вы всё-таки приобретаете недвижимость со статусом «жилое помещение», убедитесь в том, что дом достроен; земля в собственности, а не в аренде; у вас будет как минимум два свидетельства о праве собственности (на землю и на помещение); лицевые счета разделены (иначе коммунальные платежи будете сдавать застройщику, доверяя ему производить оплату); все коммуникации согласованы и не являются временными; на каждое жилое помещение установлены счетчики воды, электроэнергии и газа (обычно отсутствует). Также убедитесь, что в доме подведено индивидуальное отопление к каждому жилому помещению, или хотя бы есть общий газовый котел; дом подключен к центральной канализации (не септик); мощность ввода электроэнергии достаточная (зачастую в домах с жилыми помещениями на 50 квартир вводится всего 15 кВт, при том что на квартиру полагается 5 кВт), иначе будете периодически сидеть без света. Также узнайте, позаботился ли застройщик о бесплатных парковочных местах возле дома и входит ли эта территория в собственность владельцев квартир. Если знаете еще какие-то особенности жилых помещений, напишите о них в комментариях.

— Если вам посчастливилось покупать вторичную недвижимость, обязательно познакомьтесь с соседями, расспросите о том, затапливало ли когда-нибудь эти места (актуальный для Сочи вопрос), а также о других особенностях выбранного района и непосредственно дома.

— Обратите внимание на наличие плесени в ванной, туалете и других местах. Поскольку в Сочи очень влажный климат, в запущенных квартирах эта зараза появляется очень быстро, а вывести ее почти невозможно. Ее наличие приводит к очень серьезным заболеваниям.

— Не забывайте о том, что иногда Сочи потряхивает, хотя серьезных землетрясений не было. Естественно, есть районы с большей сейсмоактивностью и с меньшей, это нужно учитывать.

Эта статья затрагивает лишь основные особенности, на которые следует обратить внимание при покупке квартиры в Сочи. Почти по каждому пункту можно написать отдельную статью, что я, возможно, в будущем и сделаю.

После прочтения этой статьи желание покупать квартиру в Сочи может пропасть. Поверьте, однако, что в Сочи намного больше плюсов, чем минусов. В город продолжают вкладывать средства, рынок недвижимости процветает даже во время кризиса, поэтому Сочи не только отличное место для проживания, но и прекрасная возможность для инвестирования в недвижимость.

Если будет много желающих узнать, как инвестировать в недвижимость Сочи от 500 т. р. с доходностью 30–40 % годовых, как получить возможность отдыхать в Сочи месяцами в любое время года и не платить за проживание, а также как освоить удаленную профессию, чтобы жить в Сочи и зарабатывать через Интернет, я обязательно займусь разработкой этих материалов. Просто напишите в комментариях, что вас интересует.

Василий Медведев - купить квартиру в Сочи
image-538

P. S. Информация из этой статьи поможет многим покупателям недвижимости в Сочи избежать огромных неприятностей. Поддержите эту статью, поставьте ссылку на нее в соцсетях или в своем блоге. Также приветствуется перепечатка статьи с обязательным указанием активной ссылки на первоисточник.

 


Комментарии для сайта Cackle